第一章 總則

第一條為進一步加強農(nóng)村村民住房建設(shè)管理，保障農(nóng)村村民住房建設(shè)品質(zhì)和安全，改善村民居住環(huán)境，維護村民合法權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，制訂本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民新建、改建、擴建農(nóng)村住房的建設(shè)活動及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

本辦法所稱本市行政區(qū)域內(nèi)是指玉潭街道，城郊街道，歷經(jīng)鋪街道，白馬橋街道，夏鐸鋪鎮(zhèn)，金洲鎮(zhèn)，菁華鋪鄉(xiāng)桃林橋村、傅家塘村，雙江口鎮(zhèn)長興村、檀樹灣村、白玉社區(qū)，回龍鋪鎮(zhèn)侯旨亭社區(qū)、豐收村、金玉工業(yè)集中區(qū)，壩塘鎮(zhèn)金洲村以外的區(qū)域。

第三條本辦法所稱村民，是指戶口在當?shù)剞r(nóng)村且享有本集體經(jīng)濟組織土地承包經(jīng)營權(quán)和集體經(jīng)濟組織其他權(quán)益，履行本集體經(jīng)濟組織成員義務(wù)的成員。

本辦法所稱住房，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員在本集體經(jīng)濟組織提供的土地上建造的供本人家庭居住和使用的房屋。

第四條農(nóng)村村民住房建設(shè)應(yīng)遵循“先規(guī)劃、后用地，先審批、后建設(shè)，一戶一宅、適度集中、因地制宜、生態(tài)環(huán)保”的原則。全面落實鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，鼓勵村民建設(shè)具有地方特色的民居村落，積極參與創(chuàng)建美麗鄉(xiāng)村和生態(tài)旅游示范村。

第二章 規(guī)劃與設(shè)計

第五條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織編制國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃，切實發(fā)揮規(guī)劃的控制和引導(dǎo)作用。

第六條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府編制村莊規(guī)劃應(yīng)當充分考慮農(nóng)村生產(chǎn)生活需求，廣泛征求村民意見，統(tǒng)籌安排住房建設(shè)用地，合理確定農(nóng)村居民點的分布范圍和規(guī)模，按照“尊重意愿、量力而行、方便生產(chǎn)、環(huán)境精美、改善生活”的原則，嚴格控制分散選址建設(shè)，引導(dǎo)村民適度有序向規(guī)劃的居民點集中居住。

集中居住點的規(guī)劃建設(shè)應(yīng)當因地制宜、規(guī)模適當。每個集中居住點規(guī)模原則上不少于10戶。

第七條市住建部門應(yīng)當組織編制農(nóng)村村民住房建筑設(shè)計示范圖集，供農(nóng)村村民建設(shè)住房時免費選擇使用。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村（居）民委員會應(yīng)當從市住建部門免費提供的住房建筑設(shè)計圖中，選擇當?shù)卮蠖鄶?shù)村民接受的示范圖予以推廣使用。鼓勵村民新建住房時按照示范圖建設(shè)施工，逐步形成符合地域特色的建筑風(fēng)格。

農(nóng)村村民住房建設(shè)，應(yīng)當使用符合國家和省、市規(guī)定標準的建筑材料、建筑構(gòu)（配）件和設(shè)備。鼓勵使用綠色節(jié)能建筑材料、技術(shù)，采用裝配式建筑。

第八條農(nóng)村村民住房建設(shè)應(yīng)符合國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃，位于自然保護地、文物保護區(qū)等區(qū)域范圍內(nèi)的還應(yīng)符合其相關(guān)保護規(guī)劃。

在公路沿線建房的，其房屋邊緣與公路用地外緣的間距為:國道不少于20米，省道不少于15米，縣道不少于10米，鄉(xiāng)道不少于5米。在高速公路沿線建房的，其房屋邊緣與高速公路隔離柵欄的間距不少于30米。在鐵路線路安全保護區(qū)范圍、機場周邊建房的，應(yīng)當遵守鐵路安全保護和機場管理有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。

第三章 建設(shè)用地

第九條農(nóng)村村民住房建設(shè)應(yīng)當遵循“一戶一宅”的規(guī)定，嚴格控制用地面積。每基準戶（4人及4人以下家庭）占地面積不得超過150平方米（以滴水為界，下同），4人以上家庭每增加1人相應(yīng)增加20平方米，但每戶的總用地面積不得超過湖南省、長沙市規(guī)定標準。

第十條農(nóng)村村民確需分散選址建房的，應(yīng)當優(yōu)先使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和未利用土地。嚴格控制切坡建房，確因選址困難需切坡的，應(yīng)當在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下，按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范做好坡體防護，確保建房安全。

禁止在下列區(qū)域建房:

（一）永久基本農(nóng)田區(qū)域；

（二）飲用水水源一級保護區(qū)；

（三）河道湖泊管理范圍；

（四）公路兩側(cè)建筑控制區(qū)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他禁止建房區(qū)域。

第十一條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織和指導(dǎo)村（居）民委員會、村（居）民小組，對規(guī)劃區(qū)內(nèi)已經(jīng)承包到戶的土地，采取收回、調(diào)換、經(jīng)濟補償?shù)确绞剑栈赝恋爻邪?jīng)營權(quán)，保障村民相對集中居住的用地需求。

允許進城落戶的村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

第十二條農(nóng)村村民住房建設(shè)占用農(nóng)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府每半年匯總到市自然資源部門，按批次上報長沙市人民政府辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

占用耕地的，耕地占補平衡由市人民政府負責(zé)統(tǒng)籌。

第十三條 農(nóng)村村民住房建設(shè)用地實行計劃管理。

第四章申請與審批

第十四條村民符合下列情形之一的，可以申請住房建設(shè)：

（一）原有住房危舊或住房面積低于本辦法第九條所列標準，需要改、擴建；

（二）因發(fā)生或防御自然災(zāi)害，需搬遷；

（三）確需分戶建房；

（四）因征地拆遷或村莊建設(shè)需易地搬遷建房；

（五）自愿放棄原分散居住的住房用地，向中心村和村民集中居住點集居；

（六）經(jīng)依法批準回原籍落戶或外來人口遷入，成為本村集體經(jīng)濟組織成員后享有土地承包經(jīng)營權(quán)或本集體經(jīng)濟組織權(quán)益，符合申請條件需要新建住房安家；

（七）法律法規(guī)規(guī)定可以申請建房的其他情形。

第十五條農(nóng)村村民住房建設(shè)申請，有下列情形之一的，不予批準：

（一）不是本集體經(jīng)濟組織成員：

（二）不符合村莊規(guī)劃；

（三）不符合一戶一宅規(guī)定；

（四）原有住房出賣、出租、贈予他人或改作生產(chǎn)經(jīng)營用途；

（五）原住房雖因項目建設(shè)征地被拆遷，但已得到安置；

（六）所申請的選址土地權(quán)屬確有爭議未解決；

（七）違法違章占地建設(shè)住房未處理結(jié)案；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他不予批準的情形。??

第十六條村民申請建房，應(yīng)當持下列材料向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請：

（一）建房申請書；

（二）建房審批表；

（三）申請人身份證、戶口簿或家庭成員身份證明；

（四）住房建設(shè)工程設(shè)計方案或者政府免費提供的設(shè)計圖，以及按照示范圖紙建設(shè)施工的書面承諾；

（五）拆舊易地新建房屋的，需提供原宅基地使用權(quán)證明和同意自愿退出原宅基地、按規(guī)定復(fù)墾并交由集體經(jīng)濟組織調(diào)劑處理的承諾書。

第十七條農(nóng)村村民住房建設(shè)應(yīng)按照下列程序進行：??

（一）申請。申請人向村（居）民小組提出住房建設(shè)書面申請，村（居）民小組初審并由三分之二村（居）民小組代表同意后認為符合申請建房條件的，報村（居）民委員會審查。書面申請應(yīng)載明下列事項：

1.申請人姓名、身份證號碼、年齡、住址、家庭人口及戶籍、是否本村集體經(jīng)濟組織成員；

2.原有住房面積、宅基地面積、層數(shù)層高；

3.是否符合分戶建房條件；

4.選址位置、面積以及是否存在土地權(quán)屬爭議；

5.法律法規(guī)及政策文件要求載明的事項。

（二）公示。村（居）民委員會將住房建設(shè)申請情況和村（居）民小組初審意見在村（居）務(wù)公示欄公示，公示時間不少于7天。對公示期滿無異議的，村（居）民委員會簽署初步審查意見。

未通過村（居）民委員會審查，或者公示期有異議且經(jīng)村（居）民委員會調(diào)查核實不具備申請條件的，應(yīng)將申請材料退回申請人。

（三）受理。村（居）民委員會將簽署初步審查意見的農(nóng)村村民住房建設(shè)申請材料呈報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到申請材料后，對符合條件的應(yīng)當場受理，對不符合受理條件的，應(yīng)當將申請材料退回村（居）民委員會并說明情況。

（四）勘查。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在受理后5個工作日內(nèi)，組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住建等相關(guān)部門和村（居）民委員會到現(xiàn)場勘查用地四至、面積、地類，并審查和核實住房建設(shè)申請人的申請情況，現(xiàn)場認可后發(fā)放用地、規(guī)劃、建設(shè)審批表格并告之相關(guān)事項，涉及公路、水利、電力、林業(yè)、自然保護地、文物保護區(qū)等相關(guān)部門前置審批的事項，應(yīng)組織相關(guān)部門勘查并征求相關(guān)部門意見。

（五）審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到村民住房建設(shè)審批的相關(guān)資料后，對資料齊全的，應(yīng)當在3個工作日內(nèi)核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》和《農(nóng)村宅基地批準書》，對資料不齊全的，應(yīng)當面一次性告知補正要求。

（六）定點放樣。核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》和《農(nóng)村宅基地批準書》后5個工作日內(nèi)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織相關(guān)單位及村（居）民委員會人員到現(xiàn)場對宅基地用地和居住用房建設(shè)的具體位置實施定點放樣，確定用地四至、面積，定點放樣后村民方可開工建設(shè)。

（七）施工建設(shè)。申請人取得相關(guān)許可后，應(yīng)嚴格按照許可要求施工建設(shè)，不得擅自變更。確需變更的，經(jīng)原審批機關(guān)批準后，依照法定程序組織變更。

農(nóng)村村民住房建設(shè)，應(yīng)當選擇建筑技能培訓(xùn)合格的農(nóng)村建筑工匠或者具備資質(zhì)的建筑施工企業(yè)施工，并簽訂書面施工合同，明確雙方權(quán)利和義務(wù)，約定住房保修期限和責(zé)任。

農(nóng)村建筑工匠或者建筑施工企業(yè)應(yīng)當嚴格按照建設(shè)規(guī)劃、設(shè)計圖紙、施工技術(shù)標準和操作規(guī)程施工，確保施工質(zhì)量和安全。不得為未取得規(guī)劃許可、用地審批或者違反規(guī)劃許可、用地審批規(guī)定的農(nóng)村村民進行住房建設(shè)。

村民要求使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)（配）件和設(shè)備的，農(nóng)村建筑工匠或者建筑施工企業(yè)應(yīng)當勸阻、拒絕。

（八）竣工驗收。房屋竣工后，申請人在3個月內(nèi)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請竣工驗收。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到驗收申請后5個工作日內(nèi)，組織相關(guān)職能部門的人員、建筑工匠或者建筑企業(yè)實地檢查建成住房是否符合相關(guān)要求，自愿拆除原有住房等承諾是否已經(jīng)履行完畢。驗收合格的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具竣工驗收意見。

（九）登記發(fā)證。建房申請人應(yīng)當持相關(guān)建房審批手續(xù)和竣工驗收意見，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請核發(fā)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。

第五章 管理職責(zé)和保障措施

第十八條市農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負責(zé)農(nóng)村宅基地改革、管理和監(jiān)督檢查工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉(zhuǎn)、違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導(dǎo)宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農(nóng)房利用；組織開展農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀和需求情況統(tǒng)計調(diào)查，及時將農(nóng)民建房新增建設(shè)用地需求通報自然資源部門；參與編制國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃。

市自然資源部門負責(zé)指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制工作，負責(zé)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和不動產(chǎn)登記等工作。

市住建部門負責(zé)編印農(nóng)村住房建設(shè)通用圖集和質(zhì)量安全技術(shù)手冊，指導(dǎo)和監(jiān)督鄉(xiāng)鎮(zhèn)落實農(nóng)村住房建筑設(shè)計示范圖使用、村民住房建設(shè)質(zhì)量、安全監(jiān)管和農(nóng)村住房建筑工匠培訓(xùn)、建立信用檔案等工作。

市交運、水利、林業(yè)、財政、電力、稅務(wù)等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好農(nóng)村村民住房建設(shè)的相關(guān)工作。

第十九條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體負責(zé)農(nóng)村住房建設(shè)的監(jiān)督、管理和服務(wù)工作；根據(jù)法律法規(guī)的授權(quán)以及相關(guān)政策文件要求，統(tǒng)一受理村民住房建設(shè)申請和審批，引導(dǎo)村民按統(tǒng)一的村民住房建設(shè)圖集建設(shè)住房；指導(dǎo)村（居）民委員會開展村民住房建設(shè)管理工作，發(fā)現(xiàn)村（居）民委員會違法審查村民住房建設(shè)申請的，應(yīng)當及時制止或者責(zé)令糾正。

村（居）民委員會在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下擬定有農(nóng)村住房建設(shè)自治管理內(nèi)容的村規(guī)民約，經(jīng)村民會議討論通過后實施；指導(dǎo)村民辦理或者為村民代辦農(nóng)村住房建設(shè)審批手續(xù)，指導(dǎo)村民依法依規(guī)開展農(nóng)村住房建設(shè)活動。

第二十條相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)本辦法保障規(guī)范村民住房建設(shè)管理工作順利推進。市委編辦、市人力資源和社會保障部門應(yīng)保障必要的人員編制。市農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住建、交通運輸、水利、財政、林業(yè)、電力、風(fēng)景名勝區(qū)管理機構(gòu)等部門應(yīng)當整合新農(nóng)村建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化、危房改造、移民搬遷、飲用水安全、通村公路建設(shè)等惠民惠農(nóng)資金，用于村民集中居住點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。任何單位和個人在辦理農(nóng)村村民住房建設(shè)審批和權(quán)屬登記時，不得違法收取費用。

第二十一條農(nóng)村村民住房建設(shè)管理工作納入全市年度績效考核體系。

第六章 監(jiān)督管理

第二十二條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當通過政府網(wǎng)站、政務(wù)大廳公開農(nóng)村村民住房建設(shè)的申請條件、申請資料目錄、申請受理機關(guān)、審批程序、審批時限，并定期公布審批情況。

第二十三條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當建立農(nóng)村村民住房建設(shè)動態(tài)巡查制度，對發(fā)現(xiàn)的違法行為及時處理并報告市農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住建部門依法查處。

村（居）民委員會應(yīng)當認真做好建房現(xiàn)場的監(jiān)督協(xié)調(diào)及違法用地、違法建房行為的日常巡查，發(fā)現(xiàn)村民違法建設(shè)住房的，應(yīng)當立即勸阻，并即時向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告。

??市農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當建立農(nóng)村村民違法建房舉報制度，接到舉報后，及時組織調(diào)查處理。

第二十四條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當建立農(nóng)村村民住房建設(shè)管理聯(lián)席會議制度，研究解決村莊規(guī)劃編制和調(diào)整、村民住房集中居住規(guī)劃布局、許可和執(zhí)法等重大問題。

第七章 法律責(zé)任

第二十五條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及市農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住建等有關(guān)主管部門應(yīng)當按照土地管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃、建筑管理等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，對已經(jīng)在永久基本農(nóng)田區(qū)域、飲用水水源一級保護區(qū)、河道湖泊管理范圍、公路兩側(cè)建筑控制區(qū)以及法律法規(guī)規(guī)定的其他禁止建房區(qū)域違規(guī)建房的，依法予以整治。

第二十六條村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超過省、市規(guī)定標準多占的土地視同非法占用土地處理。

第二十七條農(nóng)村建筑工匠或者建筑施工企業(yè)進行農(nóng)村住房施工時，有下列情形之一的，由市住建部門責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴重的，處以2000元以上10000元以下的罰款；造成損失的，依法賠償損失；構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機關(guān)處理:

（一）未按照建設(shè)規(guī)劃、設(shè)計圖紙、施工技術(shù)標準和操作規(guī)程施工；

（二）為未取得規(guī)劃許可、用地審批或者違反規(guī)劃許可、用地審批規(guī)定的農(nóng)村村民進行住房建設(shè)；

（三）偷工減料或者使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)（配）件和設(shè)備。

第二十八條實行建新拆舊。村民應(yīng)先拆除必要生活用房以外的舊房后方可開工建設(shè)；保留的生活用房，應(yīng)在新房竣工驗收之前拆除。逾期未拆除的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織當?shù)卮褰M依法拆除。

第二十九條市人民政府有關(guān)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其工作人員，有下列情形之一的，依照有關(guān)規(guī)定追究相關(guān)人員責(zé)任:

（一）未按照規(guī)定編制或者修改村莊規(guī)劃；

（二）未按照規(guī)定辦理規(guī)劃許可和用地審批手續(xù)；

（三）未按照規(guī)定免費提供放線服務(wù)；

（四）未按照規(guī)定進行規(guī)劃、用地核實；

（五）未按照要求建設(shè)配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施；

（六）未按照要求進行整治；

（七）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為。

第八章 附則

第三十條本辦法自2020年3月4日起施行。《寧鄉(xiāng)市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈寧鄉(xiāng)市村民住房建設(shè)管理暫行辦法〉的通知》（寧政辦發(fā)〔2018〕26號）同時廢止。