湘建房〔2019〕199號　　

各市州住房和城鄉建設局（住房保障服務中心）、財政局：

　　根據《物權法》《物業管理條例》《湖南省物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》規定，為加強物業專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，現將有關要求通知如下：

　　一、物業專項維修資金實行專戶存儲、所有權人決策、專款專用、政府監督管理，按照“誰使用、誰受益、誰分攤”的原則，專項用于物業保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造（以下簡稱物業維修工程），不得列支與物業維修工程無關或者應當由建設單位、施工單位承擔的費用。

　　二、各市州、縣市房地產主管部門要會同同級財政部門加強本行政區域內物業專項維修資金的指導和監督工作。設區的市、縣市房地產主管部門的物業專項維修資金管理機構具體負責物業專項維修資金的日常管理工作。區房地產主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）要按照規定的職責分工，負責物業專項維修資金管理相關工作。

　　三、設區的市、縣市房地產主管部門應當合理確定商品住宅、非住宅的首期物業專項維修資金的交存標準，向社會公布并適時調整。同時，要會同同級財政部門制定公開招標辦法，通過公開招標的方式，在當地選擇存款利率高、信譽好、服務優的商業銀行作為物業專項維修資金的專戶管理銀行，開立物業專項維修資金專戶。

　　區房地產主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）要加強業主大會自行管理物業專項維修資金的指導和監督。業主大會決定自行管理物業專項維修資金的，應當在當地選擇一家商業銀行開設結算帳戶，設立物業專項維修資金專戶，并報所在地物業專項維修資金管理機構備案。

　　四、新建商品房的首期物業專項維修資金應當存入物業專項維修資金專戶。預售商品房的，由購房者在辦理商品房預售合同備案前存入。開發建設單位應當按照國家、省有關規定交存首期物業專項維修資金。

　　五、物業專項維修資金專戶下以物業管理區域為單位設總賬，以幢為單位設分幢賬，按房屋戶門號設分戶賬。業主分戶賬面物業專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當及時續交；續交的物業專項維修資金可以一次性交存，也可逐月交存。未交納物業專項維修資金或者物業專項維修資金余額不足的，物業專項維修資金管理機構要依法催交。

　　六、使用物業專項維修資金的，由受益的業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤或者協議分攤，分攤費用從受益的業主分戶賬中列支；分戶賬面余額不足的，或者未交存物業專項維修資金的，由受益的業主直接支付。

　　物業專項維修資金管理機構或者業主委員會應當定期與維修資金專戶管理銀行核對物業專項維修資金賬目，并將物業管理區域內物業專項維修資金總帳、棟（幢）帳、分戶帳的交存、使用、增值收益和結存、年度審計等情況，每年定期向全體業主公布。

　　七、物業專項維修資金可以計劃使用、一般使用和應急使用。

　　（一）計劃使用。適用物業管理區域內全體業主受益、費用在五萬元以下、可以預見且以延長物業使用壽命為主要目的的周期性物業維修工程。業主大會可以采用一次投票集中表決多個計劃維修項目的方式使用物業專項維修資金。計劃使用總金額不得超過本物業管理區域物業專項維修資金交存總額的百分之五，且計劃使用期限不超過五年。

　　需要計劃使用物業專項維修資金的，由業主委員會或者業主委員會委托物業服務企業，根據房屋和設施設備的使用年限、維修保養和損耗等情況編制使用計劃，向當地物業專項維修資金管理機構提出申請進行備案后，按計劃使用。

　　（二）一般使用。適用物業管理區域內部分業主受益、臨時發生并需要在較短時間內完成的物業維修工程，經有利害關系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，采取一次投票表決一個項目的方式使用物業專項維修資金。

　　需要一般使用物業專項維修資金的，物業服務企業接到業主報修或者發現問題后，經業主委員會現場核實，編制物業專項維修資金使用方案，通過有利害關系的業主表決同意，向物業專項維修資金管理機構提出申請進行備案；未聘請物業服務企業的，由業主委員會或者業主提出申請。

　　（三）應急使用。適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進行維修的緊急情況，采用事前不用表決、事后再行公示的方式使用物業專項維修資金。應急維修的情形按照《湖南省物業管理條例》有關規定執行。

　　需要應急使用物業專項維修資金的，業主委員會、物業服務企業或者業主應當提出應急使用申請，物業專項維修資金管理機構應當立即組織現場勘察；確需立即維修的，業主委員會、物業服務企業或者業主應當立即組織維修單位實施搶修。出現應急維修情形且未有提出申請的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織代修。應急維修需要質監、消防、電力、通訊、住房城鄉建設等部門進行認定的，要盡快出具認定意見；能夠現場認定的，要現場出具認定意見。

　　八、業主大會可以在管理規約或者業主大會議事規則中約定對物業專項維修資金使用采取異議表決方式投票表決。采取異議表決方式投票表決物業專項維修資金計劃使用、一般使用的，按照《湖南省物業管理條例》有關規定執行。設區的市、縣市房地產主管部門要制定物業專項維修資金計劃使用、一般使用、應急使用的具體辦法和操作流程，公布相關示范文本。

　　九、物業專項維修資金使用方案、涉及戶數、分攤方案（協

　　議分攤方案）以及業主大會決定或者業主表決決議等事項，應當在物業管理區域和物業維修工程項目的顯著位置同時公示，公示期不少于七日。

　　十、物業管理區域成立業主大會的，由業主委員會或者業主委員會委托物業服務企業負責選聘物業維修單位；未成立業主大會的，由有利害關系的業主或者由其委托物業服務企業負責選聘物業維修單位。

　　擬選聘的物業維修單位、工程預算、維修工期起止時間、保修期限等事項，應當在物業管理區域和物業維修工程項目的顯著位置同時公示，公示期不少于七日。

　　公示期滿無異議的，物業維修工程組織方應當組織物業維修單位進場施工，并監督施工直至竣工驗收。公示期內提出異議的，物業維修工程組織方自收到異議之日起五日內，書面答復異議人。

　　物業維修工程竣工驗收按照有關規定需要備案的，應當報相關管理部門備案。

　　十一、物業專項維修資金管理機構可以定期向社會公布物業維修單位及工程造價咨詢機構名單，供業主委員會、物業服務企業或業主自行選擇。

　　十二、鼓勵第三方專業機構參與物業維修工程監理、驗收；監理、驗收等費用列入物業維修工程成本。物業維修工程費用五萬元以上的，應當經具備相應資質的工程造價咨詢機構進行造價審核。

　　十三、物業維修工程竣工驗收合格后，物業維修工程組織方應當將維修方案、工程審價報告、工程竣工驗收合格證明材料等事項在物業管理區域和物業維修工程項目的顯著位置同時公示，公示期不少于七日。

　　公示期滿無異議的，物業專項維修資金管理機構應當將維修費用應付款項劃轉到物業維修單位。物業專項維修資金賬戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。物業維修工程費用只能支付到約定的物業維修單位賬戶。公示期內提出異議的，由異議人與物業維修工程組織方協商解決。協商不成的，異議人可依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　業主大會決定自行管理物業專項維修資金的，參照前述規定執行。

　　十四、未成立業主大會或者業主委員會不能正常履職的住宅小區，由居（村）民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

　　十五、各市州房地產主管部門要結合國家、省對老舊小區的改造政策和當地實際，制定物業專項維修資金管理的具體辦法。要主動將有關信息網站和聯系電話對外發布，接受社會和媒體監督，依托現有住房信息管理系統，有效嵌入物業專項維修資金業務查詢、辦理和業主表決等功能。

　　十六、已出售的公有住房物業專項維修資金管理，按照國家、省有關規定執行。

　湖南省住房和城鄉建設廳 ??????????湖南省財政廳

　　2019年10月17日