2025年8月25日，寧鄉(xiāng)市人民政府印發(fā)了《關(guān)于全面推進(jìn)物業(yè)管理工作的實施意見》（寧政發(fā)〔2025〕5號）（以下簡稱《意見》），現(xiàn)就文件解讀如下。

一、起草背景

物業(yè)管理涉及千家萬戶，與群眾的幸福感息息相關(guān)，事關(guān)社會和諧穩(wěn)定，隨著城市化進(jìn)程不斷加快，我市物業(yè)管理面臨的問題日益增多，物業(yè)管理機(jī)制不夠完善、部門職責(zé)不夠清晰、物業(yè)行業(yè)監(jiān)管措施不夠有力、業(yè)委會運(yùn)行不夠規(guī)范、業(yè)主自我管理能力不強(qiáng)等問題，亟需出臺新的政策文件，不斷提升物業(yè)管理和基層治理效能，形成多方共建共治共享小區(qū)新格局，打造智慧物業(yè)、清廉物業(yè)、品質(zhì)物業(yè)。

二、起草依據(jù)

《物業(yè)管理條例》《湖南省物業(yè)管理條例》《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等四部門關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于加強(qiáng)城市住宅小區(qū)協(xié)同治理的指導(dǎo)意見〉的通知》（湘建房〔2021〕231號）《湖南省城鎮(zhèn)居民住宅區(qū)消防安全管理若干規(guī)定》（湖南省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第23號）等相關(guān)法律法規(guī)。

三、主要內(nèi)容

《意見》分為六部分，共二十四條。

（一）建立健全物業(yè)監(jiān)管機(jī)制。明確了完善物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，構(gòu)建“黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、部門聯(lián)動、屬地負(fù)責(zé)、業(yè)主自治”的物業(yè)管理工作體系等內(nèi)容。按照各部門單位職能職責(zé)分工，進(jìn)一步明確了相關(guān)部門單位、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）在物業(yè)管理工作中的職責(zé)分工。

（二）強(qiáng)化物業(yè)設(shè)施設(shè)備源頭管理。從強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項目監(jiān)管，嚴(yán)格物業(yè)承接查驗，強(qiáng)化建設(shè)單位保修責(zé)任，強(qiáng)化小區(qū)桿、管、線安全管理等4個方面提出了具體要求。物業(yè)服務(wù)重新選聘的，業(yè)主委員會或村（社區(qū)）組織新舊物業(yè)經(jīng)承接查驗后方可交接使用，新合同需報市住建局備案。

（三）規(guī)范和優(yōu)化企業(yè)管理服務(wù)。從完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度、加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核、推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)3個方面規(guī)范和優(yōu)化企業(yè)管理服務(wù)。主要明確了建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)目錄、建立“行業(yè)部門＋第三方”相結(jié)合的考核測評機(jī)制和紅黑榜評定機(jī)制以及推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)等內(nèi)容。

（四）培育業(yè)主自我管理能力。一是規(guī)范業(yè)主委員會運(yùn)行，明確了街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)指導(dǎo)成立籌備組，加強(qiáng)人選推薦和審核把關(guān)，逐步推行業(yè)委會主任“輪值制”等內(nèi)容。二是明確業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)，按不同情況由建設(shè)單位承擔(dān)、業(yè)主自籌、向市政府申請協(xié)調(diào)等方式解決。業(yè)委會工作經(jīng)費(fèi)和津貼可從公共部位經(jīng)營性收益列支或其他方式籌集，具體辦法由業(yè)主大會決定并公示。三是規(guī)范公共收益管理，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法管理、使用小區(qū)公共收益，于每年3月底前公布上一年度的信息，公示期不少于30日。四是提升業(yè)主自我管理能力，引導(dǎo)業(yè)主共同制定業(yè)主大會自治規(guī)章，積極參與小區(qū)治理，推行業(yè)主大會決策電子投票制。五是加強(qiáng)基層黨組織建設(shè)。支持各小區(qū)將黨支部對小區(qū)事務(wù)的組織領(lǐng)導(dǎo)寫入業(yè)主大會議事規(guī)則和小區(qū)管理規(guī)約。

（五）著力破解物業(yè)管理難題。一是提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳情況并及時更新（不含包干制）。公職人員和黨員干部應(yīng)帶頭交納物業(yè)費(fèi)。二是規(guī)范物業(yè)維修資金存放、管理和使用，采取競爭性存放方式擇優(yōu)確定專戶管理銀行，完善物業(yè)維修資金管理制度，規(guī)范物業(yè)維修資金工程預(yù)結(jié)算管理。建立招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、造價咨詢機(jī)構(gòu)建議目錄，供業(yè)主選擇，旨在確保維修資金工程項目真實、價格合理、以及施工單位和造價咨詢機(jī)構(gòu)選取的公平公正。逐步推行物業(yè)維修資金使用線上審批。三是保障電梯安全運(yùn)行，將電梯故障維修納入應(yīng)急維修緊急情況范疇，做到“快處快修”，積極推進(jìn)老舊電梯更新改造，鼓勵利用維修資金購買商業(yè)保險用于電梯維修。四是加強(qiáng)停車規(guī)劃管理，堅決打擊占用消防通道行為，持續(xù)開展電動自行車、摩托車安全隱患全鏈條整治。五是協(xié)同推進(jìn)住宅小區(qū)巡查執(zhí)法。相關(guān)部門全面深化落實部門執(zhí)法進(jìn)住宅小區(qū)，開展聯(lián)合巡查。做實“街道吹哨，部門報到”聯(lián)動機(jī)制。六是調(diào)處物業(yè)管理糾紛。建立多層次矛盾糾紛調(diào)解網(wǎng)絡(luò)，組建小區(qū)調(diào)解室，支持人民法院開通審判綠色通道，探索推進(jìn)物業(yè)領(lǐng)域“流動法庭進(jìn)小區(qū)”，形成“以案說法”判決處置示范。七是健全公益訴訟長效機(jī)制。

（六）強(qiáng)化物業(yè)管理工作保障。加強(qiáng)物業(yè)管理政策宣傳和輿論引導(dǎo)，引導(dǎo)廣大業(yè)主依法理性維權(quán)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范管理，營造關(guān)心支持物業(yè)行業(yè)發(fā)展的濃厚氛圍。充實物業(yè)管理人員，實行社區(qū)干部聯(lián)小區(qū)。相關(guān)職能部門應(yīng)組織人員下沉片區(qū)或小區(qū)，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）可對其工作開展評價。加大物業(yè)管理投入，明確了本級財政配套、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）適當(dāng)配備、鼓勵和引導(dǎo)物業(yè)維修資金競爭性存放銀行支持、物業(yè)服務(wù)企業(yè)支持小區(qū)工作經(jīng)費(fèi)等方式。

四、有效期限

本實施意見自2025年8月25日起實施，有效期為5年。