2025年8月25日，寧鄉市人民政府印發了《關于全面推進物業管理工作的實施意見》（寧政發〔2025〕5號）（以下簡稱《意見》），現就文件解讀如下。

一、起草背景

物業管理涉及千家萬戶，與群眾的幸福感息息相關，事關社會和諧穩定，隨著城市化進程不斷加快，我市物業管理面臨的問題日益增多，物業管理機制不夠完善、部門職責不夠清晰、物業行業監管措施不夠有力、業委會運行不夠規范、業主自我管理能力不強等問題，亟需出臺新的政策文件，不斷提升物業管理和基層治理效能，形成多方共建共治共享小區新格局，打造智慧物業、清廉物業、品質物業。

二、起草依據

《物業管理條例》《湖南省物業管理條例》《湖南省住房和城鄉建設廳等四部門關于印發〈關于加強城市住宅小區協同治理的指導意見〉的通知》（湘建房〔2021〕231號）《湖南省城鎮居民住宅區消防安全管理若干規定》（湖南省第十四屆人民代表大會常務委員會公告第23號）等相關法律法規。

三、主要內容

《意見》分為六部分，共二十四條。

（一）建立健全物業監管機制。明確了完善物業管理聯席會議制度，構建“黨建引領、政府主導、部門聯動、屬地負責、業主自治”的物業管理工作體系等內容。按照各部門單位職能職責分工，進一步明確了相關部門單位、街道（鄉鎮）在物業管理工作中的職責分工。

（二）強化物業設施設備源頭管理。從強化房地產開發項目監管，嚴格物業承接查驗，強化建設單位保修責任，強化小區桿、管、線安全管理等4個方面提出了具體要求。物業服務重新選聘的，業主委員會或村（社區）組織新舊物業經承接查驗后方可交接使用，新合同需報市住建局備案。

（三）規范和優化企業管理服務。從完善物業管理招投標制度、加強對物業服務企業的考核、推進物業服務標準化建設3個方面規范和優化企業管理服務。主要明確了建立物業服務企業選聘招投標代理機構目錄、建立“行業部門＋第三方”相結合的考核測評機制和紅黑榜評定機制以及推進物業服務標準化建設等內容。

（四）培育業主自我管理能力。一是規范業主委員會運行，明確了街道（鄉鎮）負責指導成立籌備組，加強人選推薦和審核把關，逐步推行業委會主任“輪值制”等內容。二是明確業主委員會工作經費，按不同情況由建設單位承擔、業主自籌、向市政府申請協調等方式解決。業委會工作經費和津貼可從公共部位經營性收益列支或其他方式籌集，具體辦法由業主大會決定并公示。三是規范公共收益管理，業主委員會或物業服務企業應依法管理、使用小區公共收益，于每年3月底前公布上一年度的信息，公示期不少于30日。四是提升業主自我管理能力，引導業主共同制定業主大會自治規章，積極參與小區治理，推行業主大會決策電子投票制。五是加強基層黨組織建設。支持各小區將黨支部對小區事務的組織領導寫入業主大會議事規則和小區管理規約。

（五）著力破解物業管理難題。一是提高物業服務費收繳率。物業服務企業應公示物業服務費收繳情況并及時更新（不含包干制）。公職人員和黨員干部應帶頭交納物業費。二是規范物業維修資金存放、管理和使用，采取競爭性存放方式擇優確定專戶管理銀行，完善物業維修資金管理制度，規范物業維修資金工程預結算管理。建立招標代理機構、造價咨詢機構建議目錄，供業主選擇，旨在確保維修資金工程項目真實、價格合理、以及施工單位和造價咨詢機構選取的公平公正。逐步推行物業維修資金使用線上審批。三是保障電梯安全運行，將電梯故障維修納入應急維修緊急情況范疇，做到“快處快修”，積極推進老舊電梯更新改造，鼓勵利用維修資金購買商業保險用于電梯維修。四是加強停車規劃管理，堅決打擊占用消防通道行為，持續開展電動自行車、摩托車安全隱患全鏈條整治。五是協同推進住宅小區巡查執法。相關部門全面深化落實部門執法進住宅小區，開展聯合巡查。做實“街道吹哨，部門報到”聯動機制。六是調處物業管理糾紛。建立多層次矛盾糾紛調解網絡，組建小區調解室，支持人民法院開通審判綠色通道，探索推進物業領域“流動法庭進小區”，形成“以案說法”判決處置示范。七是健全公益訴訟長效機制。

（六）強化物業管理工作保障。加強物業管理政策宣傳和輿論引導，引導廣大業主依法理性維權、物業服務企業規范管理，營造關心支持物業行業發展的濃厚氛圍。充實物業管理人員，實行社區干部聯小區。相關職能部門應組織人員下沉片區或小區，街道（鄉鎮）可對其工作開展評價。加大物業管理投入，明確了本級財政配套、街道（鄉鎮）適當配備、鼓勵和引導物業維修資金競爭性存放銀行支持、物業服務企業支持小區工作經費等方式。

四、有效期限

本實施意見自2025年8月25日起實施，有效期為5年。