NXDR－2025－00001

寧政發(fā)〔2025〕5號

寧鄉(xiāng)市人民政府

關(guān)于全面推進物業(yè)管理工作的實施意見

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市直機關(guān)各單位：

為全面推進物業(yè)管理工作，提升小區(qū)治理能力，共同營造和諧文明居住環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第504號）《湖南省物業(yè)管理條例》《湖南省城鎮(zhèn)居民住宅區(qū)消防安全管理若干規(guī)定》《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等四部門關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于加強城市住宅小區(qū)協(xié)同治理的指導意見〉的通知》（湘建房〔2021〕231號）等法規(guī)和政策文件精神，結(jié)合我市實際，現(xiàn)提出如下實施意見。

一、建立健全物業(yè)監(jiān)管機制

（一）理順物業(yè)管理工作體制

完善物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，及時研究解決物業(yè)管理工作中跨部門的重大問題，推動小區(qū)治理協(xié)同聯(lián)動，構(gòu)建“黨建引領(lǐng)、政府主導、部門聯(lián)動、屬地負責、業(yè)主自治”的物業(yè)管理工作體系，形成權(quán)責清晰、運轉(zhuǎn)高效的物業(yè)管理工作格局。

（二）明確工作職責

各部門單位按照職能職責分工，各司其職，落實相關(guān)工作任務(wù)（具體見附件）。

二、強化物業(yè)設(shè)施設(shè)備源頭管理

（一）強化房地產(chǎn)開發(fā)項目監(jiān)管。市住建局辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目施工許可證時，需要求開發(fā)企業(yè)提供建設(shè)資金已落實承諾書，并監(jiān)督開發(fā)企業(yè)嚴格執(zhí)行項目資本金制度。規(guī)范預售資金使用，確保專款專用。實行配套建設(shè)聯(lián)動監(jiān)管機制，對未通過聯(lián)合驗收的開發(fā)項目，市住建局不予辦理竣工驗收備案手續(xù)，市自然資源局不予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

（二）嚴格物業(yè)承接查驗。建設(shè)單位組織工程竣工驗收和分戶驗收時，應(yīng)當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。住宅建設(shè)工程項目交付使用15日前，建設(shè)單位應(yīng)邀請業(yè)主代表、市住建局（市住房保障服務(wù)中心）及所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）工作人員參加，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同完成對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新選聘的，業(yè)主委員會或村（社區(qū)）組織新舊物業(yè)進行承接查驗后方可交接使用，并將新簽訂的物業(yè)服務(wù)合同報市住建局備案。

（三）強化建設(shè)單位保修責任。建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。鼓勵建設(shè)單位通過購買保險的方式履行物業(yè)保修責任。

（四）強化小區(qū)物業(yè)內(nèi)部桿、管、線安全管理。在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)開展打樁、取土、挖掘、頂進等動土作業(yè)施工前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強與供水、供電、供氣等單位的聯(lián)動協(xié)調(diào)，防止發(fā)生停水、停電、停氣等事件及安全事故，并積極配合安全隱患整改。

三、規(guī)范和優(yōu)化企業(yè)管理服務(wù)

（一）完善物業(yè)管理招投標制度。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘招投標代理機構(gòu)建議目錄，由市住建局（市住房保障服務(wù)中心）聯(lián)合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織指導實施。建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)嚴格執(zhí)行新建住宅前期物業(yè)管理招投標制度，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會可以決定采用招標或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（二）加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核。建立“行業(yè)部門＋第三方”相結(jié)合的考核測評機制。由市住建局（市住房保障服務(wù)中心）、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、市城管局、物業(yè)協(xié)會、第三方機構(gòu)等，每半年組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行綜合測評。測評結(jié)果及時公布，接受社會監(jiān)督，同時納入誠信體系管理，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)評先評優(yōu)、承接項目和強制退出的重要依據(jù)。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)紅黑榜評定機制，連續(xù)二次或累計三次進入黑榜的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織指導業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)合同中明確將以上內(nèi)容約定為解除合同條款之一。

（三）推進物業(yè)服務(wù)標準化建設(shè)。積極推廣《物業(yè)承接查驗協(xié)議》《物業(yè)服務(wù)合同》等示范文本，指導監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)在顯著位置設(shè)置意見箱、物業(yè)服務(wù)公開欄、事務(wù)公示欄，及時公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準。積極引導和監(jiān)督物業(yè)協(xié)會推動物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級認定，逐步實現(xiàn)等級認定全覆蓋。市發(fā)改和住建部門應(yīng)聯(lián)合制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級分級收費標準，建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費收費機制。積極推動智慧物業(yè)建設(shè)，打造一批智慧物業(yè)試點示范項目。

四、培育業(yè)主自我管理能力

（一）規(guī)范業(yè)主委員會運行。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責指導成立業(yè)主大會籌備組，加強對業(yè)主委員會的人選推薦和審核把關(guān)。同時，應(yīng)加大對業(yè)主委員會履職的指導和監(jiān)督，逐步推行業(yè)委會主任“輪值制”。

（二）明確業(yè)主委員會工作經(jīng)費。首次業(yè)主大會會議經(jīng)費由建設(shè)單位承擔，具體經(jīng)費標準以上級最新文件為準。老舊小區(qū)首次業(yè)主大會會議經(jīng)費可以由業(yè)主自籌解決，也可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者居（村）民委員會從有關(guān)經(jīng)費中解決。確有困難的，市住建局（市住房保障服務(wù)中心）可以向市人民政府申請協(xié)調(diào)解決。業(yè)主委員會工作經(jīng)費和工作津貼，可以在公共部位經(jīng)營性收益中列支，也可以通過其他方式籌集。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定并公示。

（三）規(guī)范公共收益管理。業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法管理、使用小區(qū)公共收益，于每年3月底前公布上一年度的信息，公示期不少于30日。

（四）提升業(yè)主自我管理能力。引導業(yè)主參照《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》示范文本，共同制定業(yè)主大會自治規(guī)章，積極參與小區(qū)治理。推行業(yè)主大會決策電子投票制，成熟一個、實施一個，力爭三年內(nèi)全面完成。

（五）加強基層黨組織建設(shè)。倡導機關(guān)事業(yè)單位黨員干部積極參與所在小區(qū)群防群治。充分發(fā)揮小區(qū)黨組織對業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的政治引領(lǐng)作用，支持各小區(qū)將黨支部對小區(qū)事務(wù)的組織領(lǐng)導寫入業(yè)主大會議事規(guī)則和小區(qū)管理規(guī)約。全面推行小區(qū)黨支部、業(yè)主委員會“雙向進入、交叉任職”，逐步實現(xiàn)業(yè)主委員會黨員占比超過50%，對表現(xiàn)突出的，予以推介和表彰。支持政協(xié)基層民主協(xié)商進小區(qū)工作。

五、著力破解物業(yè)管理難題

（一）提高物業(yè)服務(wù)費收繳率。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)公示物業(yè)服務(wù)費收繳情況并及時更新（不含包干制）。公職人員和黨員干部應(yīng)帶頭交納物業(yè)費，對無故拖欠的，由所在單位督促交納。

（二）規(guī)范物業(yè)維修資金存放、管理和使用。采取競爭性存放方式擇優(yōu)確定專戶管理銀行，提高資金存放效益。完善物業(yè)維修資金管理制度，暢通應(yīng)急維修“綠色通道”；規(guī)范物業(yè)維修資金工程預結(jié)算管理，建立招標代理機構(gòu)、造價咨詢機構(gòu)建議目錄，供業(yè)主選擇。逐步推行物業(yè)維修資金使用線上審批，提升辦事效率。對沒有物業(yè)維修資金需進行應(yīng)急維修的小區(qū)，采取業(yè)主自籌等方式解決。

（三）保障電梯安全運行。嚴格落實電梯定期檢驗制度，開展電梯安全技術(shù)評估，將電梯故障維修納入應(yīng)急維修緊急情況范疇，做到“快處快修”。積極推進老舊電梯更新改造。鼓勵利用維修資金購買商業(yè)保險用于電梯維修。

（四）加強停車規(guī)劃管理。加強小區(qū)車位管理，制定停車規(guī)約，規(guī)范停車收費，堅決打擊占用消防通道行為。合理劃定小區(qū)內(nèi)行車路線，打通小區(qū)與街區(qū)道路微循環(huán)。引導業(yè)主探索并建立小區(qū)建筑前區(qū)停車資源有償服務(wù)制度。實施錯時停車，鼓勵業(yè)主與周邊單位協(xié)商停車資源共享。持續(xù)開展電動自行車、摩托車安全隱患全鏈條整治。

（五）協(xié)同推進住宅小區(qū)巡查執(zhí)法。有執(zhí)法職責的部門應(yīng)當依照職責分工，全面深化落實執(zhí)法進住宅小區(qū)，開展聯(lián)合巡查，并在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布部門聯(lián)系人姓名、電話及職責，及時受理相關(guān)訴求。做實“街道吹哨，部門報到”聯(lián)動機制，及時研究解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理有關(guān)事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強配合，對違法違規(guī)行為實行第一時間“發(fā)現(xiàn)、勸阻、報告”制度，積極協(xié)助開展執(zhí)法活動。

（六）調(diào)處物業(yè)管理糾紛。建立多層次矛盾糾紛調(diào)解網(wǎng)絡(luò)，各職能部門應(yīng)積極配合和參與調(diào)解工作，促進業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解互動。組建小區(qū)調(diào)解室，協(xié)調(diào)解決小區(qū)矛盾糾紛。支持人民法院開通審判綠色通道，探索推進物業(yè)領(lǐng)域“流動法庭進小區(qū)”，通過“以案說法”判決處置范例，形成示范。

（七）健全公益訴訟長效機制。檢察機關(guān)充分發(fā)揮法律監(jiān)督職能，依法在電梯安全、消防安全等安全生產(chǎn)領(lǐng)域，以及公民個人信息保護等領(lǐng)域開展公益訴訟工作，切實維護國家利益和社會公共利益。

六、強化物業(yè)管理工作保障

（一）加大物管宣傳力度。加強物業(yè)管理政策宣傳和輿論引導，引導廣大業(yè)主依法理性維權(quán)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范管理，營造關(guān)心支持物業(yè)行業(yè)發(fā)展的濃厚氛圍。黨員干部應(yīng)帶頭遵守物業(yè)管理法律法規(guī)，積極參與和諧文明社區(qū)共建，力爭將各類物業(yè)矛盾化解在基層。

（二）充實物業(yè)管理人員。市住建局（市住房保障服務(wù)中心）應(yīng)加強對小區(qū)物業(yè)管理工作的指導。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)明確專人指導小區(qū)物業(yè)管理工作。實行社區(qū)干部聯(lián)小區(qū)，每周不少于1天駐小區(qū)辦公。相關(guān)職能部門應(yīng)組織人員下沉片區(qū)或小區(qū)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可對其工作開展評價。

（三）加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財權(quán)相匹配原則，市財政每年配套安排物業(yè)管理專項經(jīng)費，納入年度財政預算并建立常態(tài)增長機制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)企業(yè)獎勵、物業(yè)管理培訓和行業(yè)誠信建設(shè)等，培育一批服務(wù)優(yōu)、有影響力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)適當配備小區(qū)治理專項經(jīng)費；鼓勵和引導物業(yè)維修資金競爭性存放銀行支持小區(qū)工作經(jīng)費；鼓勵和引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照統(tǒng)一標準在各物業(yè)服務(wù)項目中支持小區(qū)工作經(jīng)費；上述經(jīng)費的管理和使用由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）統(tǒng)籌，并制訂相應(yīng)考核機制，確保科學、高效使用并公示。

本實施意見自2025年8月25日起實施，有效期5年，市內(nèi)原有相關(guān)規(guī)定與本意見不一致的，以本意見為準。

附件：各部門單位職責分工表

寧鄉(xiāng)市人民政府

2025年8月25日

附件

各部門單位職責分工表

抄送：市委有關(guān)部門，市人武部，市人大常委會辦公室，市政協(xié)辦公室，

市人民法院，市人民檢察院。

寧鄉(xiāng)市人民政府辦公室 2025年8月25日印發(fā)