NXDR－2025－00001

寧政發〔2025〕5號

寧鄉市人民政府

關于全面推進物業管理工作的實施意見

各鄉鎮人民政府、街道辦事處，市直機關各單位：

為全面推進物業管理工作，提升小區治理能力，共同營造和諧文明居住環境，根據《物業管理條例》（國務院令第504號）《湖南省物業管理條例》《湖南省城鎮居民住宅區消防安全管理若干規定》《湖南省住房和城鄉建設廳等四部門關于印發〈關于加強城市住宅小區協同治理的指導意見〉的通知》（湘建房〔2021〕231號）等法規和政策文件精神，結合我市實際，現提出如下實施意見。

一、建立健全物業監管機制

（一）理順物業管理工作體制

完善物業管理聯席會議制度，及時研究解決物業管理工作中跨部門的重大問題，推動小區治理協同聯動，構建“黨建引領、政府主導、部門聯動、屬地負責、業主自治”的物業管理工作體系，形成權責清晰、運轉高效的物業管理工作格局。

（二）明確工作職責

各部門單位按照職能職責分工，各司其職，落實相關工作任務（具體見附件）。

二、強化物業設施設備源頭管理

（一）強化房地產開發項目監管。市住建局辦理房地產開發項目施工許可證時，需要求開發企業提供建設資金已落實承諾書，并監督開發企業嚴格執行項目資本金制度。規范預售資金使用，確保專款專用。實行配套建設聯動監管機制，對未通過聯合驗收的開發項目，市住建局不予辦理竣工驗收備案手續，市自然資源局不予辦理權屬登記手續。

（二）嚴格物業承接查驗。建設單位組織工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與。住宅建設工程項目交付使用15日前，建設單位應邀請業主代表、市住建局（市住房保障服務中心）及所在鄉鎮（街道）、村（社區）工作人員參加，與物業服務企業共同完成對物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。物業服務企業重新選聘的，業主委員會或村（社區）組織新舊物業進行承接查驗后方可交接使用，并將新簽訂的物業服務合同報市住建局備案。

（三）強化建設單位保修責任。建設單位應當按照國家規定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。鼓勵建設單位通過購買保險的方式履行物業保修責任。

（四）強化小區物業內部桿、管、線安全管理。在物業服務區域內開展打樁、取土、挖掘、頂進等動土作業施工前，物業服務企業應加強與供水、供電、供氣等單位的聯動協調，防止發生停水、停電、停氣等事件及安全事故，并積極配合安全隱患整改。

三、規范和優化企業管理服務

（一）完善物業管理招投標制度。建立物業服務企業選聘招投標代理機構建議目錄，由市住建局（市住房保障服務中心）聯合街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織指導實施。建設單位在銷售物業之前，應嚴格執行新建住宅前期物業管理招投標制度，選聘物業服務企業。業主大會可以決定采用招標或者協議的方式選聘物業服務企業。

（二）加強對物業服務企業的考核。建立“行業部門＋第三方”相結合的考核測評機制。由市住建局（市住房保障服務中心）、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、市城管局、物業協會、第三方機構等，每半年組織對物業服務企業進行綜合測評。測評結果及時公布，接受社會監督，同時納入誠信體系管理，作為物業服務企業評先評優、承接項目和強制退出的重要依據。建立物業服務企業紅黑榜評定機制，連續二次或累計三次進入黑榜的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織指導業主委員會在物業服務合同中明確將以上內容約定為解除合同條款之一。

（三）推進物業服務標準化建設。積極推廣《物業承接查驗協議》《物業服務合同》等示范文本，指導監督物業服務企業在顯著位置設置意見箱、物業服務公開欄、事務公示欄，及時公示物業服務內容和標準。積極引導和監督物業協會推動物業服務質量等級認定，逐步實現等級認定全覆蓋。市發改和住建部門應聯合制定物業服務質量等級分級收費標準，建立質價相符的物業服務費收費機制。積極推動智慧物業建設，打造一批智慧物業試點示范項目。

四、培育業主自我管理能力

（一）規范業主委員會運行。業主委員會是業主大會的執行機構，執行業主大會的決定事項。街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責指導成立業主大會籌備組，加強對業主委員會的人選推薦和審核把關。同時，應加大對業主委員會履職的指導和監督，逐步推行業委會主任“輪值制”。

（二）明確業主委員會工作經費。首次業主大會會議經費由建設單位承擔，具體經費標準以上級最新文件為準。老舊小區首次業主大會會議經費可以由業主自籌解決，也可以由街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者居（村）民委員會從有關經費中解決。確有困難的，市住建局（市住房保障服務中心）可以向市人民政府申請協調解決。業主委員會工作經費和工作津貼，可以在公共部位經營性收益中列支，也可以通過其他方式籌集。工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定并公示。

（三）規范公共收益管理。業主委員會或物業服務企業應依法管理、使用小區公共收益，于每年3月底前公布上一年度的信息，公示期不少于30日。

（四）提升業主自我管理能力。引導業主參照《業主大會議事規則》《管理規約》示范文本，共同制定業主大會自治規章，積極參與小區治理。推行業主大會決策電子投票制，成熟一個、實施一個，力爭三年內全面完成。

（五）加強基層黨組織建設。倡導機關事業單位黨員干部積極參與所在小區群防群治。充分發揮小區黨組織對業主委員會、物業服務企業的政治引領作用，支持各小區將黨支部對小區事務的組織領導寫入業主大會議事規則和小區管理規約。全面推行小區黨支部、業主委員會“雙向進入、交叉任職”，逐步實現業主委員會黨員占比超過50%，對表現突出的，予以推介和表彰。支持政協基層民主協商進小區工作。

五、著力破解物業管理難題

（一）提高物業服務費收繳率。物業服務企業應公示物業服務費收繳情況并及時更新（不含包干制）。公職人員和黨員干部應帶頭交納物業費，對無故拖欠的，由所在單位督促交納。

（二）規范物業維修資金存放、管理和使用。采取競爭性存放方式擇優確定專戶管理銀行，提高資金存放效益。完善物業維修資金管理制度，暢通應急維修“綠色通道”；規范物業維修資金工程預結算管理，建立招標代理機構、造價咨詢機構建議目錄，供業主選擇。逐步推行物業維修資金使用線上審批，提升辦事效率。對沒有物業維修資金需進行應急維修的小區，采取業主自籌等方式解決。

（三）保障電梯安全運行。嚴格落實電梯定期檢驗制度，開展電梯安全技術評估，將電梯故障維修納入應急維修緊急情況范疇，做到“快處快修”。積極推進老舊電梯更新改造。鼓勵利用維修資金購買商業保險用于電梯維修。

（四）加強停車規劃管理。加強小區車位管理，制定停車規約，規范停車收費，堅決打擊占用消防通道行為。合理劃定小區內行車路線，打通小區與街區道路微循環。引導業主探索并建立小區建筑前區停車資源有償服務制度。實施錯時停車，鼓勵業主與周邊單位協商停車資源共享。持續開展電動自行車、摩托車安全隱患全鏈條整治。

（五）協同推進住宅小區巡查執法。有執法職責的部門應當依照職責分工，全面深化落實執法進住宅小區，開展聯合巡查，并在小區內顯著位置公布部門聯系人姓名、電話及職責，及時受理相關訴求。做實“街道吹哨，部門報到”聯動機制，及時研究解決轄區內物業管理有關事項。物業服務企業應加強配合，對違法違規行為實行第一時間“發現、勸阻、報告”制度，積極協助開展執法活動。

（六）調處物業管理糾紛。建立多層次矛盾糾紛調解網絡，各職能部門應積極配合和參與調解工作，促進業主自治調解、人民調解、行政調解、司法調解互動。組建小區調解室，協調解決小區矛盾糾紛。支持人民法院開通審判綠色通道，探索推進物業領域“流動法庭進小區”，通過“以案說法”判決處置范例，形成示范。

（七）健全公益訴訟長效機制。檢察機關充分發揮法律監督職能，依法在電梯安全、消防安全等安全生產領域，以及公民個人信息保護等領域開展公益訴訟工作，切實維護國家利益和社會公共利益。

六、強化物業管理工作保障

（一）加大物管宣傳力度。加強物業管理政策宣傳和輿論引導，引導廣大業主依法理性維權、物業服務企業規范管理，營造關心支持物業行業發展的濃厚氛圍。黨員干部應帶頭遵守物業管理法律法規，積極參與和諧文明社區共建，力爭將各類物業矛盾化解在基層。

（二）充實物業管理人員。市住建局（市住房保障服務中心）應加強對小區物業管理工作的指導。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應明確專人指導小區物業管理工作。實行社區干部聯小區，每周不少于1天駐小區辦公。相關職能部門應組織人員下沉片區或小區，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可對其工作開展評價。

（三）加大物業管理投入。按照事權與財權相匹配原則，市財政每年配套安排物業管理專項經費，納入年度財政預算并建立常態增長機制，用于行業產業發展、老舊小區提質、社區（村）物業監管、物業企業獎勵、物業管理培訓和行業誠信建設等，培育一批服務優、有影響力的物業服務企業。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應適當配備小區治理專項經費；鼓勵和引導物業維修資金競爭性存放銀行支持小區工作經費；鼓勵和引導物業服務企業按照統一標準在各物業服務項目中支持小區工作經費；上述經費的管理和使用由街道辦事處（鄉鎮人民政府）統籌，并制訂相應考核機制，確保科學、高效使用并公示。

本實施意見自2025年8月25日起實施，有效期5年，市內原有相關規定與本意見不一致的，以本意見為準。

附件：各部門單位職責分工表

寧鄉市人民政府

2025年8月25日

附件

各部門單位職責分工表

抄送：市委有關部門，市人武部，市人大常委會辦公室，市政協辦公室，

市人民法院，市人民檢察院。

寧鄉市人民政府辦公室 2025年8月25日印發